Périmètre de l’étude
Le CIH à travers sa direction Études et Veille a mené une étude sur le marché résidentiel de Casa-Anfa, s’appuyant sur une enquête terrain approfondie pour analyser l’offre, la demande et les perspectives de développement à moyen et long terme.
Cette analyse met en évidence les tendances générales et les spécificités du marché, ainsi que les facteurs clés de succès des projets immobiliers, afin d’orienter des décisions stratégiques adaptées au contexte local actuel.
Casa Anfa : Zone à fort potentiel stratégique
L’Agence d’Urbanisation et de Développement d’Anfa (AUDA) est chargée de transformée la zone d’une surface de 350 Ha, en un pôle urbain multifonctionnel aux standards internationaux. Les travaux de lotissement sont réalisés par tranches, selon des prescriptions détaillées inscrites dans un CDC que les développeurs doivent respecter. Casa-Anfa abrite la première place financière en Afrique, supervisée par Casa Finance City Authority, qui accompagne + de 200 entreprises. Très accessible, à moins de 20 min de l’aéroport Med V, elle dispose d’un réseau de transport dense, incluant tram et bus.
Des Projets de Grande Taille
Les projets recensés sont de moyenne à grande taille (187 u en moyenne), ce qui s’explique par la surface des parcelles et leur forte constructibilité avec des hauteurs jusqu’à R+16.
Casa Anfa : Découpage par Quartiers et Taux de consolidation
Indicateurs Clés Hors bornes extrêmes
- 13 Projets en cours de commercialisation
- 12 Projets écoulés
- 7 Projets à venir
- 187 u Taille moyenne des projets
- 25 000 MAD/m² Prix de vente moyen
- 3 MMAD Budget moyen par appartement
- 105 m² Surface moyenne par appartement
- 6 u/mois Rythme d’écoulement moyen par projet
- 87 % Taux de commercialisation de la zone
- 308 u Stock actuel vendable
- 168 u Stock liquide
Des Acquéreurs Avertis
Les acquéreurs de la zone privilégient des projets qui équilibrent typologie et budget, avec des emplacements stratégiques répondant à leurs besoins : famille, travail ou investissement. Ils recherchent également un fort potentiel de valorisation immobilière avec un prix attractif, un concept innovant et des finitions modernes.
La cible inclue des familles et professionnels aisés de Casablanca, des investisseurs, des expatriés et étrangers attirés par la qualité de vie, ainsi que des Marocains hors Casablanca et des MRE recherchant des opportunités d’investissement dans des quartiers prisés et bien desservis.
Un Équilibre Offre/Demande Favorable au Développement de Nouveaux Projets
L’offre et la demande sur le marché semblent être maîtrisées. De nombreux projets prévus n’ont pas encore lancé leur commercialisation : cela permet l’avancement et la liquidation des projets existants, évitant ainsi une sur-offre sur le marché (la zone est prête à recevoir une nouvelle offre).
La saturation de l’offre dans le neuf à Casablanca présente également un avantage pour la zone Casa Anfa.
L’investissement à Casa Anfa reste globalement rentable et sécurisé pour les promoteurs, soutenu par un historique positif où plusieurs projets ont rapidement écoulé leurs stocks à des prix compétitifs. Cette réussite repose essentiellement sur une programmation ciblée et un pricing ajusté. Pour maintenir cette dynamique, les projets doivent se différencier par des concepts innovants, des finitions de qualité et une offre adaptée aux besoins spécifiques des acquéreurs.
Des Budgets Forfaitaires Élevés et un Calibrage Pricing spécifique
Les prix dans la zone varient de 19 000 MAD/m² à 32 000 MAD/m², avec une moyenne globale de 25 000 MAD/m². Le marché propose des typologies allant du F2 au F5 voir plus, avec des prix au m² plus bas pour les grandes unités.
Les écarts de budget au sein d’un même projet, sont principalement dus à la tarification forfaitaire, qui se fait selon des critères tels que l’étage, la configuration, la typologie, la vue, l’orientation et la superficie, ce qui explique les variations de prix entre des unités similaires.
Les prix les plus élevés concernent les projets situés sur la Main Street, ceux avec des superficies optimisées, des concepts distinctifs ou des finitions modernes. À l’inverse, les prix les plus bas concernent les projets mal situés ou avec des finitions plus modestes.
Les unités conventionnées à 17 500 MAD/m² se vendent rapidement, mais sont rares sur le marché en raison de leur liquidation rapide et de leurs finitions plus simples
Un marché à plusieurs vitesses
Les budgets et les superficies optimisées sont des facteurs déterminants dans les rythmes de vente, comme le montrent des projets : We Live de Mfadel, Next House III d’Al Akaria qui ont écoulé leur stock rapidement grâce à une offre bien calibrée en termes de prix et de superficie.
On constate également que les nouveaux promoteurs dans la zone cherchent à optimiser davantage les superficies que leurs prédécesseurs, et privilégient la programmation de F2, en réponse à la demande élevée pour ce type de bien.
- Rythmes de vente bas : Projets lancés entre 2014 et 2019, impactés par la crise Covid, affichant une toxicité prononcée sur le stock restant et ayant des prix trop élevés
- Rythmes de vente moyens : Projets lancés entre 2020 et 2022, bénéficiant d’avantages distinctifs sur le marché (notoriété du promoteur, finitions de qualité, force de vente maîtrisée, etc.).
- Rythmes de vente élevés : Projets en début de commercialisation, présentant des avantages compétitifs notables (généralement des projets avec une excellente programmation et un pricing bien calibré)
Un stock actuel restreint, une zone prête à accueillir de nouveaux projets !
Le taux de commercialisation actuel de la zone est très élevé, avec seulement 13% du stock restant disponible. Ce stock se compose principalement de 2 catégories : le stock résiduel et toxique des projets de 5 à 10 ans, et le stock des projets lancés récemment, principalement depuis 2022.
Le marché de la zone, actuellement marqué par un stock limité et une toxicité de 45%, est prêt à accueillir une nouvelle offre, avec une réduction rapide de la toxicité attendue grâce aux futurs lancements de projets à venir.
L’importance d’une programmation adaptée
Les facteurs favorisant la vente incluent une répartition optimisée des typologies, avec une priorité donnée aux F2, suivis des F3 et F4, et une proportion faible de F5, duplex ou penthouses. Séparer les F2 des F3-F4 dans des immeubles distincts a un impact positif sur le taux de commercialisation.
Attention à la Toxicité du Stock restant : Risques et Défis à Surmonter !
Le stock restant à Casa Anfa se compose principalement d’unités à des budgets élevés ou mal orientées, qui peinent à se vendre. Ces appartements sont confrontés à la concurrence des villas en périphérie, offrant un meilleur rapport qualité/prix pour des budgets similaires.
Etude de marché résidentielle, fiche commerciale
