Périmètre de l’étude
Le CIH à travers sa direction Études et Veille a mené une étude sur le marché résidentiel de Zenata, s’appuyant sur une enquête terrain approfondie pour analyser l’offre, la demande et les perspectives de développement à moyen et long terme.
Cette analyse met en évidence les tendances générales et les spécificités du marché, ainsi que les facteurs clés de succès des projets immobiliers, afin d’orienter des décisions stratégiques adaptées au contexte local actuel.
Zenata : Zone à fort potentiel stratégique
Le projet de l’éco-cité s’étend sur 1 830 ha, dont 1 660 ha gérés par la SAZ et 200 ha de base logistique gérés par l’ANP.
4 pôles stratégiques sont prévus pour répondre aux besoins de la population : 1 pôle commercial amorcé autour de ikea, et 3 pôles : santé, universitaire, commercial, non développés.
L’aménagement de la 1ère zone de développement de l’éco- cité sur 800 ha est organisé en 3 secteurs géographiques. La zone étudiée nommée « quartier de la ferme » représente 70 ha, à cheval entre le secteur nord, zone de transition avec le parc côtier, et le secteur centre, cœur urbain de la zone.
Les 1er Projets : Pilotes de la Consolidation du Marché Immobilier à Zenata
Nous avons recensé seulement 6 projets totalement écoulés dans la zone, totalisant 1 010 unités, de 2019 à 2024.
Ces projets ont joué un rôle clé dans le lancement de Zenata, posant les bases de la consolidation du marché immobilier local. Aujourd’hui la zone capte une demande conséquente et s’impose progressivement comme pôle résidentiel de 1er plan.
Indicateurs Clés
- 13. 800 MAD/m² Prix de vente moyen
- 16 Projets en cours de commercialisation 6 Projets écoulés et 2 Projets à venir 196 u Taille moyenne des projets
- 1.3 MMAD Budget moyen par appartement
- 88 m² Surface moyenne par appartement
- 11 u/mois Rythme d’écoulement moyen par projet
- 48 % Taux de commercialisation de la zone
- 1 823 u Stock actuel vendable
- 173 u écoulées mensuellement de Déc 2021 à Oct 2024
Une demande importante et diversifiée …
De par son emplacement stratégique et son cadre de vie attractif, Zenata attire différents profils d’acquéreurs :
Résidence principale : Jeunes couples primo-accédants (10- 15KDH/mois), familles CSPB- (15-25KDH/mois) et CSPB+ à la recherche de projets qualitatifs et d’un cadre de vie agréable.
Investisseurs : Orientés vers des petites surfaces à fort potentiel locatif, ces acquéreurs privilégient des biens rentables et accessibles, en vue du développement de la zone.
Résidence secondaire : Inclut des ménages d’autres villes du Maroc et des MRE, contribuant au dynamisme du marché.
…. Qui reste fortement conditionnée par la consolidation progressive de la zone (suite)
La zone affiche une dynamique encourageante, avec un rythme de vente moyen de 11 u/mois, un taux de comm. de 48%, une absorption totale de 173 u/mois, et une hausse progressive des prix relevée de 2019 à aujourd’hui.
Ces indicateurs traduisent une demande croissante, qui reste cependant conditionnée par le niveau de consolidation de la zone, qui dépend de l’implantation de commerces, d’équipements et l’évolution des projets structurants. Or, la proportion importante de non-résidents parmi les acquéreurs (investisseurs et MRE) freine cette consolidation, limitant le dynamisme nécessaire pour renforcer l’attractivité de Zenata et accélérer son développement.
Des Budgets calibrés selon des critères précis
Les prix des appartements à Zenata varient de 10 000 à 19 000 MAD/m², avec une forte influence de l’emplacement du projet sur son positionnement tarifaire global.
Au sein d’un même projet, les prix sont calibrés par unité en fonction de plusieurs facteurs : vue (mer, parc, rue, arrière), étage (les niveaux supérieurs étant les plus prisés), typologie, et disposition (mono-orienté, traversant, angle).
Les prix les plus bas concernent les biens situés dans des zones secondaires, peu optimisés ou aux étages inférieurs, tandis que les prix les plus élevés sont associés aux appartements bien situés sur la route principale, avec une configuration optimisée et des finitions de qualité.
Rythmes de vente contrastés : un succès commercial très sensible aux facteurs clés
L’offre actuelle, marquée par une diversité de projets et un stock important, offre un large choix aux acquéreurs, rendant le marché particulièrement sélectif. Les rythmes de vente sont donc très sensibles aux facteurs clés de réussite.
Les rythmes les + bas concernent des projets en fin de stock ou situés dans des zones excentrées et les rythmes les + élevés, les projets bénéficiant d’un emplacement stratégique, d’un programme optimal (incluant une part significative de F2), et un concept en résidence fermée avec équipements.
La taille des projets joue également un rôle : les petits projets, bien qu’accessibles, affichent souvent des rythmes plus faibles.
Une demande exigeante dans un marché fortement concurrentiel
L’offre fait face à une demande de plus en plus exigeante, marquée par une forte concurrence. Les acquéreurs évaluent les projets sur la base de critères variés :
- Prix et positionnement : Equilibre emplacement/prix adapté à l’emplacement et spécificités du projet.
- Superficies et typologies : Budgets accessibles grâce à des surfaces optimisées et un programme diversifié (F2, F3, F4).
- Equipements : Une résidence fermée avec piscine et équipements extérieurs différenciants.
- Force de vente : Bureau de vente à position stratégique sur Rte de Zenata ou Parc, témoin bien aménagé, et budget communication et marketing conséquent.
- Qualité : Finitions distinguées et soignées.
- Conditions financières : Niveau d’avance requis modéré (20-30 %) pour maintenir l’attractivité des offres.
Le succès d’un projet repose sur une maîtrise globale de ces éléments clés tout en offrant des atouts différenciants qui répondent aux attentes d’un marché sélectif.
Un stock important sur le marché : attentisme & prudence pour les promoteurs
Le marché de Zenata est marqué par un stock significatif à la vente dont la liquidation est parfois freinée par l’émergence de nouveaux projets dont l’offre se distingue sur le marché. La participation aux salons immobiliers a néanmoins permis à plusieurs promoteurs de réduire rapidement leurs stocks.
Etude de marché résidentielle fiche commerciale
